Как продать неприватизированную квартиру с долгами?

Недвижимость — лакомый актив, который желают заполучить многие люди. Вместе с тем, квартира может стать при некоторых условиях и тяжелым камнем на шее, который тянет из своих жильцов деньги, загоняя их в долговую яму. Услуги ЖКХ сейчас стоят не малых денег, а вот труд человека ценится все меньше.

Нынешним юристам часто приходится иметь дело с жильцами неприватизированных квартир, которые оказались в непростой ситуации, имея дело с красными квитками за «коммуналку» и отказами в передаче жилья в частное владение в связи с наличием долгов. И кажется все так просто – продай квартиру и выплати долги, однако в данном случае закон не принимает сторону арендателя муниципального жилого помещения. Так что же делать? Как избавиться от жилплощади, которая «съедает» деньги и остаться в плюсе?

Есть ли шансы продать неприватизированную квартиру с долгами?

Закон ограничивает возможность операций с имуществом очень важным пунктом – продавать, обменивать, дарить и прочее можно только то, на что есть права собственности.

Это простейшее правило, которое говорит, например, что свой телефон, рубашку, машину продать можно, а вот если это вещи, принадлежащие соседу, то их продажа будет неправомерна. Аналогичная ситуация складывается и относительно недвижимости.

Что здесь важно: неприватизированная квартира официально принадлежит не проживающим на ее площади людям, а государству. Соответственно, и права на продажу у жильцов нет и быть не может.

Итак, со стороны официальных прав все более-менее понятно. Только не зря же появилась поговорка «голь на выдумку хитра». Пришло время – пора расставаться с апартаментами и долгами.

Лучший вариант, он же самый популярный – обратиться в риэлтерскую компанию и напрямую задать вопрос: «Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?» В большинстве случаев агент ответит «да», детально разберет все существующие проблемы и предложит один, а то и несколько неплохих вариантов.

Важно! Всегда нужно помнить о том, что такая сделка будет легальна лишь наполовину, и продавец неприватизированного жилья подвергает себя большому риску.

Как и в каких случаях это можно сделать?

Квартира привлекательна в любом виде: и приватизированная, и неприватизированная. В первом случае покупатель может не беспокоиться о ее «чистоте», во втором – стоимость резко сокращается в связи с рисками и ограничениями по оплате. Конечно, в дальнейшем покупатель захочет провести приватизацию, а значит жилье должно попадать в список разрешенных к данной процедуре.

Под запретом передачи в собственность:

• помещения в специальных домах и военных городках;
• метры в общежитиях и в домах, которые в настоящий момент находятся в состоянии капитального ремонта, и т.д.

Если квартира не приватизирована, то не важно, числятся ли за жильцами долги или не числятся, по закону продавать ее нельзя

Каковы действия потенциального продавца?

В первую очередь, выбирая риэлтерскую компанию и агентство, стоит обратить внимание на опыт и юридическую подкованность.

Во-вторых, решать вопрос, как продать неприватизированную квартиру с долгами, можно только после того, как были соблюдены обязательные условия:

1. Продавцу нужно иметь возможность незамедлительно прописаться в другой жилой площади.
2. Площадь продаваемой недвижимости должна превышать 15 кв. м.
3. Количество выписываемых и прописываемых должно быть равным. Квартира продана – из нее выписывается семья из 4 человек, значит, и прописаться сразу могут только четверо. Остальные смогут быть оформлены позднее.

После того как эти нюансы соблюдены, можно приступать к третьему шагу – выбор способа оформления. Всего три варианта позволяют окольными путями пройти все шаги по продаже квартиры, которая стала для хозяев обузой.

Обмен а-ля 90-е

Этот способ стал популярен в не столь далеких 90-х, когда люди приватизировали все и вся, не разбирая, что это: миллионная компания, которая рухнет в скором будущем, или очки студента, которые через 50 лет уйдут с молотка на аукционе за миллиарды.

Суть способа в том, что нужно обменять свою квартиру на квартиру равной стоимости покупателя. Для этого следует найти хорошее агентство с «белой» репутацией. Далее покупатель приобретает какую-либо квартиру, стоимость которой равна той, что продается изначально.

Далее в администрацию подается заявление с просьбой разрешить обмен. Как только разрешение получено, можно продавать «подставную» квартиру (ее обычно выкупает агентство) и из полученных денег оплачивать долги. Теперь и бывший жилец при деньгах и нынешний может смело готовиться к процедуре приватизации.

Для того чтобы продать неприватизированную квартиру с долгами, разумно будет получить консультацию квалифицированного юриста, без которой найти пути обхода действующего законодательства вряд ли удастся

Невидимая квартира

Второй вариант практически полностью повторяет первый, с единственным исключением: «подставная» квартира в лучшем случае находится где-то у черта на куличках, в худшем – есть лишь на бумагах.

И тот, и другой метод продажи квартиры очень опасны: в любой момент агент может прекратить выполнение плана, получив деньги на руки. Тогда при хорошем исходе вы лишитесь денег, а при плохом — и денег, и жилья.

Рука об руку

Для начала, найдя покупателя, готового на сделку, оговорите с ним, что вам потребуется не менее месяца, чтобы уладить все проблемы с оформлением жилья в собственность. При этом для закрытия долга с него (покупателя) будет взята энная сумма денег в качестве аванса. Эту процедуру лучше закрепить не только крепким рукопожатием, но и распиской с четко прописанной в ней сумме.

Как только долг перед ЖКХ погашен, можно собирать документы и нести их в администрацию для оформления прав собственности. Вам понадобятся:

• справка о составе семьи;
• паспорт гражданина РФ и свидетельства о рождении для несовершеннолетних детей;
• справки о жилищной квоте и правах на льготы.

Примерно через месяц местные органы закончат свою работу и выдадут документ, подтверждающий право собственности. Теперь процедура купли-продажи может быть завершена.

Читайте также, могут ли выселить из неприватизированной квартиры за долги по ЖКХ.

Как дело обстоит с выселением из приватизированной квартиры, расскажет этот материал.

Как можно проверить квартиру на задолженность

Низкая цена на недвижимость может застлать глаза. Квартира же, между тем, может «тащить» за собой длинные финансовые «хвосты».

В общем, если до покупки квартира уже была в собственности, то решение простое. Основной юридический постулат в этом случае гласит, что долг закреплен не за квартирой, а за физическим лицом.

К сожалению, практика показывает, что в большинстве случаев ЖКХ на это начхать, и к новому владельцу начнут применять меры с целью взыскания долга.

Не глупым делом будет предварительно проверить приобретаемое жилище на наличие долгов. Как проверить квартиру на задолженность?

Для этого настоящий собственник квартиры должен обратиться в домоуправление и получить там необходимую справку. Отдельно можно запросить справку о долге за электричество – в первой этот пункт есть не всегда.

Переходят ли долги по договору дарения квартиры?

Недвижимость часто фигурирует не только в договорах купли-продажи, но и договорах дарения. Под последним в гражданском кодексе РФ понимается соглашение сторон (даритель с одной стороны и одариваемый – с другой), которое обуславливает законную безвозмездную передачу имущественного права.

В таком случае появляется вопрос: «Можно ли подарить квартиру с долгами по коммунальным платежам?» Да, квартиру можно подарить. Но что же в таком случае происходит с задолженностью?

Важно понимать, что долги копятся не за имуществом, а за собственником, который не оплачивал счета из коммунальных служб. Соответственно, по умолчанию долги остаются за дарителем.

Акт дарения недвижимости фиксируется соглашением. Это значит, что стороны могут принять условия, отличающиеся от прописанных в ГК РФ. Например, может быть включен пункт о том, что все скопившиеся долги по договору дарения квартиры перейдут к одариваемому.

Избежать законным способом передачи долгов по договору дарения можно только в 2 случаях:

• когда все долги по соглашению остались при дарителе;
• отказаться от дара.

Долги за коммунальные платежи переходят новому владельцу квартиры, только если этот момент предусмотрен договором

Могут ли забрать подаренную квартиру за долги?

Сколько людей сейчас не имеют кредиты в банках, просрочки, задолженности? Единицы. С тех пор как появилась услуга кредитования в банках, люди познакомились с «липкой» банковской системой, которая зачастую обрекает граждан на выплату невероятных денежных сумм.

В случае невыплаты банк вправе обратиться в суд с иском о взыскании долга. В вопросе возврата средств эти учреждения часто бывают беспардонными, и при возможности готовы выселить бывших клиентов из жилья. Кажется, что метры, полученные по дарственной, не могут быть насильно изъяты, но это не совсем так. Итак, могут ли забрать за долги дарственную квартиру?

Да, квартира, полученная по договору дарения, не обладает никаким особым положением и рассматривается как обычное имущество. Она не может быть отобрана только в двух случаях:

1. Это единственное место жительства. Этот факт должен быть подтвержден соответствующими документами.
2. Квартиру не могут отобрать за долги близкого родственника. Например, жена получила в дар квартиру, муж задолжал банку денежную сумму. Даже если судом будет принято решение арестовать имущество за долги, квартира не будет фигурировать в деле – она является собственностью жены. При ней она и останется без каких-либо условий в случае развода и т.д.

Заключение

Недвижимость, и все что с ней связано – до сих пор очень тонкая тема. Если уж обычные люди находят в законе массу лазеек, то что говорить о мошенниках и прочих? В сделках в первую очередь всегда нужно быть бдительным, не упускать из внимания ни одной мелочи.

Никогда не забывайте о том, что многие люди готовы нажиться на беспечности других.