Как делится ипотечная квартира при разводе

Согласно статистике, в течение первых трёх лет брак распадается в 18% случаев. Если супруги выплачивают ипотечный кредит, необходимо распределить их имущественные права и обязательства по выплате займа.

Поскольку во время погашения ипотечного кредита квартира находится в залоге у банка, такой раздел должен учитывать не только интересы членов семьи, но и банковского учреждения. В статье рассматриваются различные варианты развития событий в таких ситуациях.

В каком случае ипотечная квартира подлежит разделу при разводе

Чтобы принять обоснованное решение необходимо учесть ряд важных обстоятельств:

1. Недвижимость была приобретена до заключения брака или после?
2. Составлялся ли брачный контракт? Тогда вполне возможно, что раздел имущества при ипотеке был подробно зафиксирован в нём.
3. Заключение брака было оформлено официально или супруги жили в гражданском браке? В последнем случае нормы семейного права на эту ситуацию не распространяются.

Если после развода в квартире остаётся жить только один из супругов, то второй не имеет заинтересованности в том, чтобы погашать ипотечный кредит за чужую квартиру.

Кроме того, этот бывший супруг ранее производил выплаты и может захотеть получить за них компенсацию, ведь фактически он оплачивал чужую недвижимость.

Конечно, окончательное решение примет суд. Но для того, чтобы повысить шансы на нужное решение, надо в максимальной степени обосновать свою позицию и воспользоваться услугами хорошего юриста.

Тонкости раздела имущества

Возможны несколько способов как делить квартиру в ипотеке при разводе:

1. Необходимо распределить оставшийся долг между супругами. Важно учитывать, что кредит обычно выдаётся банком тем заёмщикам, которые имеют доход, позволяющий по нему рассчитаться. До развода таким должником была вся семья. После него есть два заёмщика, которые фактически финансово больше не зависят друг от друга. Если они оба платёжеспособны, то разделить выплаты нетрудно. В противном случае могут возникнуть сложности.
2. Если банк даст согласие, можно полностью избавиться от ипотеки. Для этого нужно найти средства, чтобы за короткий срок погасить ипотеку. При этом квартира перейдёт в собственность супругов. После этого жильё можно поделить между ними тем или иным способом.
3. Допускается продажа банком квартиры и компенсация займа таким способом. При этом супруги фактически остаются без жилья и практически без денег.
4. Возможно такое решение, когда один из супругов отказывается от доли в квартире и передаёт её без вознаграждения другому. При этом банк переоформляет ипотеку так, что теперь она выписана на одного из супругов. Это можно сделать только при наличии согласия банка.

На практике не все эти способы могут быть доступны для выбора. Банк является участником сделки и для реализации любого варианта, как разделить квартиру в ипотеке при разводе, необходимо получить его согласие.

Банк интересует не сам факт раздела, а то, чтобы платежи для погашения ипотечного займа поступали вовремя и в полном размере. Если имел место гражданский брак, то, скорее всего, его разрыв никак не повлияет на то, как будет выплачиваться кредит, если он был оформлен на одного из бывших сожителей. Если второй захочет вернуть уплаченные взносы, то делать это придётся через суд.

Как влияет наличие детей

Если в разводящейся семье есть дети, это существенным образом будет влиять на раздел ипотечной квартиры. Т.к. дети остаются с одним из супругов, то в этом случае в результате раздела квартиры его доля может быть больше. Тут возможно возникновение особых обстоятельств.

Вот несколько примеров, как делится ипотечная квартира при разводе:

1. Может произойти так, что супруг, оставшийся с детьми, не имеет другой жилплощади, а другой имеет возможность жить в своём жилье.
2. Если с детьми остаётся многодетная мать, она получает большую часть при разделе.
3. Один из детей (или несколько) является инвалидом.
4. Если квартира очень небольшая по площади, то в этом случае суд часто принимает решение о передаче недвижимости в собственность одного из супругов.

Когда есть дети, но предполагается продать ипотечную квартиру, то это можно сделать лишь при том условии, что дети будут в это время прописаны на другой жилплощади, причём условия проживания там не будут хуже, чем раньше.

Важно! Если права детей будут нарушены, в процесс раздела квартиры могут вмешаться органы опеки. Без их одобрения выписать несовершеннолетних будет невозможно.

Если был использован материнский капитал

Законодательство даёт возможность семье получить материнский капитал при рождении второго ребёнка. Разрешается использовать капитал для оплаты ипотечного кредита.

При таком способе оплаты предусмотрено условие о том, что все члены семьи, включая детей, будут долевыми собственниками новой квартиры.

Приведём пример. Предположим, в семье двое детей, которые при разводе остаются с матерью. При разделе через суд, отец получит четверть квартиры, а мать с двумя детьми — три четверти.

Как поступать, если предстоит разделить квартиру, купленную с участием материнского капитала — вот несколько наиболее распространённых вариантов.

1. Самый простой из них предполагает, что будет проведено полное погашение кредита, после чего в разделе собственности банк уже не будет принимать участия.
2. Если возникнет ситуация, когда один из супругов заведомо не сможет погашать кредитные обязательства после разделения долей, банк может прибегнуть к продаже квартиры в качестве залогового имущества (менее выгодно, чем самостоятельная продажа).
3. Один из супругов может при помощи договора дарения передать недвижимость другому супругу. Это лучше сделать до расторжения брака, так как дарение близкому родственнику позволяет избежать уплаты налогов.

Если ипотека приобретена до брака

Возможна ситуация, когда один из супругов взял ипотечный кредит до вступления в брак. При этом он в течение какого-то периода производил выплаты и в своё время сделал первоначальный взнос.

После свадьбы ипотеку стали выплачивать оба супруга. Однако, ипотечная квартира в такой ситуации рассматривается как совместно нажитое имущество.

Возможен такой вариант переоформления кредита, когда второго супруга оформляют созаёмщиком или поручителем. В этом случае при разделе будет рассматриваться та часть, которая выплачивалась совместными усилиями.

Когда при заключении брака был оформлен брачный договор, в нём можно оговорить как саму процедуру развода, так и правила раздела ипотечной квартиры.

Договор приобретения квартиры по договору долевого участия

Здесь возможна ситуация, когда договор заключался до брака, и оплата была полностью внесена до вступления в него. Если передача права собственности на квартиру происходила уже во время брака, то суд вряд ли признает квартиру общей собственностью супругов. Владельцем останется тот, который полностью оплатил жильё до вступления в брак.

Предположим, до заключения брака другая сторона участвовала в выплатах и может это доказать. Тогда после развода есть возможность претендовать на долю в квартире.

Если выплаты происходили в браке, такая квартира будет рассматриваться судом как совместно нажитое супругами имущество, подлежащее разделу.

Военная ипотека

Она имеет свои существенные особенности:

1. Её нельзя переоформить на другое лицо.
2. В случае развода такая недвижимость разделу не подлежит.
3. При предоставлении военной ипотеки выплаты для погашения кредита делает Министерство обороны.
4. Кредитный договор заключает военный. Он получает право собственности на квартиру и отвечает, если не выполнит своих обязательств по ипотеке.

Это определено нормами Федерального Закона № 117. Однако, суд может рассмотреть ситуацию и в некоторых случаях принять решение, что необходимость выплаты денежной компенсации может рассматриваться в некоторых случаях.

Заключение

Стремление справедливо разделить ипотеку после развода не означает, что это легко сделать. Самый простой способ — выплатить весь кредит, потом распорядиться такой квартирой с учётом интересов сторон. Однако, это возможно далеко не всегда. Поэтому, если не удалось найти решения самим, рассчитывать можно будет только на решение суда.