Бесплатные консультации
по телефону в Москве
+7 (499) 500-96-41
Бесплатные консультации
по телефону в Санкт-Петербурге
+7 (812) 385-57-82
Занять денег
Получите быстрый займ до 100 000 рублей в режиме онлайн

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицам

Получение коммерческой ипотеки — один из способов развития бизнеса без использования операционных средств фирмы. Этот вид кредитования похож на обычную ипотеку для покупки жилья, однако имеет ряд важных особенностей.

В связи с тем, что рассматриваемый вид кредитования не связан с обеспечением жильем, условия здесь более жесткие. Кроме того, коммерческая ипотека для физических или юридических лиц имеет свои законодательные отличия от жилищной. Всё что вы хотели знать о коммерческой ипотеке, вы найдёте в нашей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта слева или звоните по телефону +7 (499) 500-96-41. Это быстро и бесплатно!

Что такое коммерческая ипотека

Цель такого кредита — приобретение нежилой недвижимости для коммерческих нужд: организации складов, промышленной или торговой деятельности. Приобретают как целые здания, так и отдельные помещения в них.

Поскольку при таких покупках речь не идет о решении важных социальных вопросов (предоставление жилья гражданам), условия кредита более жесткие, чем при ипотечных кредитах для приобретения жилья. Считается, что у предприятия, которое расширяет бизнес, больше финансовых возможностей для погашения займа. Тут сроки погашения меньше, начальный взнос больше, а проценты выше.

Кроме того, получить такой кредит юридическим лицам труднее, чем физическим. В законодательстве есть нормы, относящиеся к залогу в виде жилья, но не упоминается напрямую ипотека на коммерческую недвижимость для физических или юридических лиц.

Как работает ипотека

Ипотечный кредит используется следующим образом:

  1. Банк принимает решение о его выдаче.
  2. Получатель делает первый взнос для погашения займа.
  3. Недвижимость оформляют в собственность заемщика, хотя ее стоимость пока еще не выплачена.
  4. Оформляют залог, при этом производится оценка, подписывается договор страхования имущества.
  5. В течение нескольких лет получатель делает выплаты для погашения кредита.
  6. Недвижимость после полной выплаты денег переходит в полную собственность заемщика.

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицамВ случае коммерческой ипотеки общий порядок действий сохраняется, но сама процедура более сложная.

Особенности коммерческого кредитования

Как правило, кредит на покупку коммерческой недвижимости физическим или юридическим лицом подразумевает более высокий процент по займу, срок кредитования не превышает 10 лет, а начальный взнос — 20-30% и выше.

При этом закон «Об ипотеке» не разрешает оформить ипотеку на нежилое здание или помещение до подписания договора купли-продажи. Это допускается только при покупке жилья физическим лицом.

Поэтому на практике бизнес-ипотека предоставляется в 2 этапа:

  1. Заключается договор купли-продажи, в рамках него оформляется передача права собственности покупателя на продаваемый объект.
  2. Происходит регистрация в УФРС и делается окончательный расчет в форме предоставления кредита на оставшуюся сумму.

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицамТакой порядок действий имеет свои положительные стороны. Например, если предположить, что юридическому лицу не хватает денег произвести окончательный расчет, оно может рассчитаться за часть стоимости, а оставшуюся часть выплатить в форме отдачи кредита.

Возможно применение обходного варианта. В залог отдают не ту недвижимость, которую сейчас приобретают, а другую, которая уже находится в собственности фирмы-заемщика. Однако указанный способ доступен для относительно крупных фирм, которые уже владеют объектами недвижимости.

Коммерческая ипотека применяется также для покупки земли или объектов, которые пока еще строятся. В некоторых случаях такая ипотека используется в схемах налоговой оптимизации.

Кто может ее получить

Чтобы взять ипотеку на коммерческую недвижимость для юридических лиц, необходимо подтвердить свои финансовые возможности.

Для этого предоставляют документы, которые подтверждают:

  • прибыльность коммерческой деятельности;
  • длительность ведения деятельности.

Обычно необходимо предоставить баланс, который должен подтвердить финансовую состоятельность заемщика.

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицамВот некоторые требования к заемщикам:

  1. Для физического лица — возраст от 21 до 65 лет.
  2. Фирма должна действовать не менее полугода.
  3. Кредитная история должна быть положительной.
  4. Определенная величина годовой выручки.
  5. Уже существующие кредиты не должны быть больше миллиона рублей.

Конкретные требования устанавливаются банком, который предоставляет кредит.

Какие банки предоставляют коммерческую ипотеку

Кредит на покупку коммерческой недвижимости выдают практически во всех крупных банковских учреждениях:

  1. Если обратиться в «Сбербанк«, процент составит 11,8%. Установлена минимальная сумма. Для агробизнеса это 150 тыс. рублей, во всех остальных случаях она равна 500 тыс. рублей. В большинстве случаев максимальная сумма — это 200 млн рублей. Максимальный срок ипотеки не превосходит 10 лет. Начальный взнос — 20%.
  2. В «ВТБ24» ставка выше — она составляет 13,5%. Первоначальный взнос равен 15% от суммы кредита. Сумма — не более 10 млн рублей.
  3. В «Россельхозбанке» ставка ипотечного кредита определяется в индивидуальном порядке. Первоначальный взнос не обязателен, но если заемщик его сделает, процент кредита будет уменьшен. Сумма предоставляемых средств не превышает 20 млн рублей.

Условия коммерческих ипотек

Обычно при работе с коммерческой недвижимостью стоимость кредита составляет 11% и больше, срок кредитования не превышает 10 лет, а начальный взнос может быть 20-30%. В отдельных случаях он доходит до 50% («Россельхозбанк«).

Порядок оформления коммерческой ипотеки

Есть две схемы оформления:

  1. Стороны подписывают договор купли-продажи объекта. Получатель платит первоначальный взнос. Регистрируют право собственности покупателя на полученную недвижимость. Далее подписывается кредитный договор с банком под залог этой недвижимости. Последний выплачивает продавцу полную стоимость, а покупатель погашает кредит перед ним.
  2. Выплачивается первоначальный взнос продавцу. Последний оформляет на себя кредит под залог. Подписывается договор купли-продажи. Покупатель вступает в право собственности. Кредитный договор с согласия банка переводится с продавца недвижимости на покупателя, и последний постепенно погашает заем.

Необходимые документы

Для проведения оформления необходимо подготовить пакет документов.

Как оформить коммерческую ипотеку физическим и юридическим лицамУ различных банков требования могут отличаться, однако в большинстве случаев пакет стандартный:

  1. Специальная анкета заемщика.
  2. Копии паспортов должностных лиц заемщика. В частности их должны предоставить руководитель и главный бухгалтер. Нужны копии всех страниц паспорта.
  3. Документы по отчетному периоду и подробная расшифровка всех имеющихся сумм кредиторской и дебиторской задолженностей.
  4. Полный анализ балансовых счетов 41, 51 и 90. 51 счет с разбивкой по банкам.
  5. Копии отчетов о прибыли и убытках (используются формы 1 и 2) за несколько последних отчетных периодов. Если используются различные системы налогообложения, потребуются аналогичные документы.
  6. Обязательно необходима копия бухгалтерского баланса. Также требуется дополнительный отчет по займам и кредитам с подробной расшифровкой.
  7. Банковская информация по движению денег по всем имеющимся счетам.
  8. Если есть, данные о залоговом имуществе, кредитных договорах, банковских гарантиях.
  9. Информация о наличии активов предприятия (в том числе основных средств, на складах и других).
  10. Акт оценки недвижимости, предлагаемой в залог. Ее должна сделать фирма, которую укажет банк.
  11. Другие документы.

Заключение

Приобретение коммерческой недвижимости в ипотеку — сложный и относительно дорогостоящий процесс. Однако одновременно это отличная перспектива для развития бизнеса.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 500-96-41
Это быстро и бесплатно!

Добавить комментарий